Die Abparzellierung, also die Teilung eines bestehenden Grundstücks in kleinere Parzellen, ist eine interessante Möglichkeit für Immobilienbesitzer, den Wert ihres Grundstücks zu steigern oder spezifische Nutzungen auf getrennte Bereiche zu verteilen. Sie bietet zudem eine flexible Handhabung bei Erbschaften, Verkäufen oder Bauprojekten. Doch was genau ist eine Abparzellierung, wie läuft der Prozess ab, und welche rechtlichen und finanziellen Aspekte müssen berücksichtigt werden? In diesem Blogbeitrag erklären wir die wichtigsten Schritte und Rahmenbedingungen.
1. Was ist eine Abparzellierung?
Die Abparzellierung bezeichnet die Teilung eines bestehenden Grundstücks in zwei oder mehrere kleinere Parzellen, die dann unabhängig voneinander bewirtschaftet oder verkauft werden können. Diese Massnahme wird oft genutzt, wenn ein Eigentümer Teile seines Grundstücks veräussern oder für eine andere Nutzung freigeben möchte. Die Abparzellierung erfordert jedoch die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben und die Durchführung eines ordnungsgemässen Verfahrens durch die zuständigen Behörden. In der Schweiz ist die Abparzellierung vor allem bei grösseren Grundstücken üblich, die sich in Wohngebieten oder ländlichen Regionen befinden.
2. Wie wird die Abparzellierung durchgeführt?
Der Prozess der Abparzellierung unterliegt in der Schweiz einer strengen Regelung und wird durch das Grundbuchamt sowie die örtlichen Behörden überwacht. Die Schritte zur Abparzellierung umfassen:
- Vermessung durch den Geometer: Die geplanten Grenzen der Teilgrundstücke werden von einem offiziell zugelassenen Geometer genau eingemessen. Diese Vermessung dient dazu, die genaue Lage, Grösse und Grenzlinien der neuen Parzellen festzulegen.
- Genehmigung durch die Baubehörde: Die Abparzellierung muss von der zuständigen Baubehörde genehmigt werden. Dabei wird geprüft, ob alle Teilflächen den Bauvorschriften und Nutzungsvorgaben der Gemeinde entsprechen. Erst nach Erteilung der Genehmigung kann die Abparzellierung ins Grundbuch eingetragen werden.
- Grundbucheintrag: Sobald die Genehmigung erteilt ist, werden die neuen Parzellen als eigenständige Grundstücke ins Grundbuch aufgenommen. Ab diesem Zeitpunkt können sie unabhängig voneinander veräussert oder bebaut werden.
3. Kosten der Abparzellierung
Die Abparzellierung eines Grundstücks kann mit unterschiedlichen Kosten verbunden sein, die je nach Region und Aufwand variieren. Zu den wichtigsten Kostenpunkten zählen:
- Vermessungskosten: Die Vermessung durch den Geometer ist oft einer der grössten Kostenfaktoren. Die Gebühren variieren je nach Grösse und Lage des Grundstücks und sind regional unterschiedlich.
- Verwaltungsgebühren: Die Antragstellung und Bearbeitung durch die Baubehörde sowie die Eintragung ins Grundbuch sind mit Verwaltungsgebühren verbunden. Diese Kosten fallen unterschiedlich aus, je nachdem, welche Gemeinde zuständig ist.
- Erschliessungskosten: Je nach Nutzung der neuen Parzellen können zusätzliche Erschliessungskosten anfallen, z.B. für den Anschluss an das Stromnetz, die Wasserversorgung oder die Abwasserentsorgung. Diese Kosten sollten ebenfalls einkalkuliert werden, da sie insbesondere bei Bauland ins Gewicht fallen.
4. Rechte und Pflichten der Beteiligten
Die Abparzellierung bringt bestimmte Rechte und Pflichten für den Eigentümer, die Behörden und gegebenenfalls angrenzende Grundstückseigentümer mit sich.
- Rechte des Eigentümers: Der Eigentümer hat das Recht, sein Grundstück unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben zu teilen und die neu entstandenen Parzellen zu nutzen, zu veräussern oder zu bebauen. Dabei muss jedoch gewährleistet sein, dass die neuen Parzellen den Nutzungs- und Bauvorschriften entsprechen.
- Pflichten des Eigentümers: Neben der Einhaltung der Bauvorschriften ist der Eigentümer für die Finanzierung des gesamten Abparzellierungsprozesses verantwortlich. Er muss alle erforderlichen Unterlagen und Nachweise für den Antrag bereitstellen und sicherstellen, dass eventuelle Nutzungsauflagen eingehalten werden.
- Rolle der Behörden: Die örtlichen Behörden und das Grundbuchamt sind dafür verantwortlich, die Abparzellierung zu genehmigen und die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben zu prüfen. Sie überwachen den Prozess und stellen sicher, dass die neuen Parzellen ordnungsgemäss ins Grundbuch eingetragen werden.
- Interessen der Nachbarn: In einigen Fällen müssen auch die Interessen der angrenzenden Grundstückseigentümer berücksichtigt werden, insbesondere wenn die Abparzellierung neue Bauvorhaben oder Veränderungen in der Nutzung nach sich zieht. In der Regel werden Nachbarn über das Vorhaben informiert und haben gegebenenfalls Einsicht in die Projektpläne.
Fazit
Die Abparzellierung eines Grundstücks in der Schweiz eröffnet zahlreiche Möglichkeiten für Eigentümer, erfordert jedoch eine genaue Planung und die Einhaltung zahlreicher rechtlicher Bestimmungen. Vom Antrag über die Vermessung bis hin zur Genehmigung und dem Grundbucheintrag sind mehrere Schritte zu durchlaufen, die je nach Gemeinde und Kantonsvorgaben variieren können. Auch die Kosten für Vermessung, Verwaltung und Erschliessung sollten gut kalkuliert werden, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden. Wenn Sie eine Abparzellierung planen, empfiehlt es sich, frühzeitig professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen, um sicherzustellen, dass der Prozess reibungslos abläuft und Ihre neuen Parzellen den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.
Wenn Sie sich unsicher sind, ob eine Abparzellierung in Ihrem Fall Sinn macht oder nicht, so stehen wir Ihnen mit unserer Expertise gerne zur Seite. Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess und helfen Ihnen, die beste Entscheidung für Ihre Bedürfnisse zu treffen.
