Eigenmietwert

Diese Einkünfte werden angenommen, um den Miet- und Pachteinnahmen zu entsprechen, die ein Eigentümer erhalten würde, wenn er seine Liegenschaft vermieten würde. Das fiktive Einkommen unterliegt genauso der Einkommensteuer wie tatsächliche Erträge aus Vermietung und Verpachtung.

Die Selbstnutzung liegt vor, wenn der Eigentümer die Liegenschaft selbst nutzt, Angehörige im selben Haushalt unentgeltlich wohnen (Ehepartner und Kinder), Nutzniesser oder Wohnberechtigte die Immobilie unentgeltlich nutzen. Die Grundlage für den Eigenmietwert ist der Nutzwert der Liegenschaft oder der Wertzufluss. Durch den Eigengebrauch bezieht der Eigentümer ein Naturaleinkommen anstelle von Mieteinnahmen. Mit anderen Worten, der Hausbesitzer zieht einen geldwerten Nutzen aus seiner selbst bewohnten Immobilie, und dieser Nutzwert entspricht den gesparten Mietkosten. Der Eigentümer muss daher Steuern auf den festgelegten Mietwert seines Eigenheims oder seiner Eigentumswohnung zahlen. Der Gesetzgeber versucht mit diesem Verfahren, einen fairen Ausgleich zwischen Mietern und Eigentümern selbstgenutzter Immobilien zu schaffen.

In der Steuererklärung wird der Eigenmietwert dem steuerbaren Einkommen angerechnet, und der Steuerpflichtige kann den Hypothekarzins und Unterhaltskosten für die Immobilie abziehen. Dadurch lässt sich das zu versteuernde Einkommen verringern. Mietern wird dieses Recht hingegen nicht eingeräumt, und sie können ihre Wohnkosten nicht von der Einkommenssteuer abziehen. Bei der Festlegung des Eigenmietwerts spielen die ortsüblichen Verhältnisse und die tatsächliche Nutzung eine Rolle, und die Höhe des Eigenmietwerts variiert von Kanton zu Kanton.

Vom Eigenmietwert ist grundsätzlich jeder Eigentümer betroffen, der seine Immobilie selbst bewohnt. Es ist nicht erforderlich, dass der Grundeigentümer dauerhaft in der Immobilie wohnt, es genügt, dass er sich die Liegenschaft dauernd zur Verfügung hält. Daher wird der Eigenmietwert auch auf Zweitwohnungen und Ferienhäuser angewendet. Nutzniesser und Wohnberechtigte, die unentgeltlich in der Immobilie leben, sind dem Eigentümer gleichgestellt und müssen den Eigenmietwert ebenfalls versteuern, wenn sie die Liegenschaft selbst nutzen.

Auf welcher gesetzlichen Grundlage basiert der Eigenmietwert?

Die gesetzliche Grundlage für die Berechnung des Eigenmietwerts findet sich im Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG). Gemäss Artikel 21 dieses Gesetzes sind Erträge aus unbeweglichem Vermögen steuerbar. Darunter fällt auch der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder einem unentgeltlichen Nutzungsrecht für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen. Die Kantone haben zusätzliche Regelungen zum Eigenmietwert in ihren jeweiligen Steuergesetzen festgelegt. Im Kanton Zürich darf der Eigenmietwert beispielsweise gemäss §21 StG zur Förderung von Eigentumsbildung und Selbstvorsorge nicht mehr als 70 Prozent betragen, und die Qualitätsmerkmale der Immobilie müssen bei der Berechnung berücksichtigt werden.

Warum wird der Eigenmietwert berechnet?

Der Eigenmietwert soll sicherstellen, dass Eigentümer von Immobilien und Mieter gleichgestellt sind. Während Mieter monatlich Miete zahlen, müssen Eigentümer für Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und Liegenschaftssteuern aufkommen. Allerdings können Mieter die Mietkosten nicht von der Steuer absetzen, während Grundeigentümer die Liegenschaftskosten als einkommensmindernde Ausgaben geltend machen können. Der Eigenmietwert ist der fiktive Mietzins, den ein Eigentümer aufgrund seiner Selbstnutzung einspart. Auf diese Weise werden Grundeigentümer und Vermieter steuerlich gleichbehandelt.

Wie wird der Eigenmietwert steuerlich behandelt?

Der Eigenmietwert wird steuerlich als steuerbarer Ertrag aus unbeweglichem Vermögen (Grundstücke, Gebäude) behandelt. Die Steuerbehörde legt den Eigenmietwert fest und berücksichtigt dabei verschiedene Grundsätze. Zum Beispiel muss geprüft werden, ob die Liegenschaft tatsächlich vom Eigentümer genutzt wird oder ob ein Unternutzabzug geltend gemacht werden muss, weil nur Teile der Immobilie in Gebrauch sind. Auch eine Ferienwohnung, die nur zeitweise bewohnt wird, oder eine Wohnung mit WEG-Förderung können Einfluss auf die Festsetzung des Eigenmietwerts haben. Die Nutzung der Immobilie durch den Eigentümer oder die unentgeltliche Nutzung durch nahestehende Familienmitglieder bzw. Nutzniesser oder Wohnberechtigte ist Voraussetzung für die steuerliche Behandlung des Eigenmietwerts. Der Eigenmietwert wird dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet, um die fällige Steuerschuld zu berechnen.

Wie kann der Eigenmietwert berechnet werden?

Die Höhe der Bemessungsgrundlage für den Eigenmietwert wird von jedem Kanton individuell in seinen Steuergesetzen festgelegt. Im Folgenden wird beispielhaft aufgeführt, wie der Eigenmietwert für verschiedene Gebäudearten in den einzelnen Kantonen berechnet wird. Die Aufteilung erfolgt dabei für Einfamilienhäuser, Stockwerkeigentum sowie für selbst genutzte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und alle genannten Immobilien.

Die Grundlage für die Berechnung des Eigenmietwerts ist die Wohnfläche, welche nicht nur Wohnräume und Nasszellen, sondern auch Balkone und Terrassen als Raumeinheiten umfasst. Der Eigenmietwert soll grundsätzlich dem Marktwert der Liegenschaftsnutzung entsprechen, was der ortsüblichen Marktmiete entspricht. Diese wird anhand verschiedener Faktoren wie dem Baujahr des Gebäudes, der Wohnlage und der Ausstattung der Wohnung individuell korrigiert. Die Berechnung gestaltet sich jedoch schwierig, da eine selbst genutzte Immobilie nicht über einen Marktpreis verfügt und nur durch den Vergleich mit ähnlichen Liegenschaften ein Mietzins geschätzt werden kann. Je nach Kanton kommen unterschiedliche Verfahren zur Anwendung, wie beispielsweise die Vergleichsmiete, das Einzelbewertungsverfahren oder spezifische kantonale Schätzmethode. Auch das Grundstück muss bei der Berechnung des Eigenmietwerts berücksichtigt werden, wobei grössere Landflächen einen niedrigeren Prozentsatz haben, um eine ungleiche Besteuerung zu vermeiden. Luxuriöse Liegenschaften und Ferienhäuser erfordern individuelle Bewertungen.

Wie kann der Eigenmietwert reduziert werden?

Es besteht die Möglichkeit, den Eigenmietwert durch Abzüge wie Unterhaltskosten und Hypothekarschulden zu senken. Zusätzlich können Reparatur- und Renovierungskosten sowie Investitionen in energiesparende Massnahmen abgesetzt werden. Bei Unternutzung der Räumlichkeiten kann der Eigenmietwert ebenfalls reduziert werden. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass diese steuerlich bevorteilte Regelung nur für den Hauptwohnsitz und nicht für Ferienimmobilien gilt. In einigen Fällen kann der Eigenmietwert zu hoch angesetzt sein, insbesondere bei Luxusimmobilien mit einem hohen Marktwert. In diesem Fall kann eine individuelle Schätzung angefordert werden, jedoch müssen dafür bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, wie beispielsweise ein Vermögenssteuerwert, der höher als der Verkehrswert der Liegenschaft ist oder ein festgelegter Eigenmietwert, der mehr als 70 Prozent der Marktmiete beträgt (Bsp. im Kanton Zürich).