Gesamteigentum

Was ist Gesamteigentum?
Mehrere Personen, z.B. ein Ehepaar auf Grundlage eines Ehevertrags, sind gemeinsam Eigentümer der Immobilie. Die rechtliche Definition findet sich in Art. 652 ff. ZGB. Beim Gesamteigentum handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum ohne Quotenteilung, d.h. die Eigentümer bilden eine Eigentumsgemeinschaft zur gesamten Hand.

Vor- und Nachteile des Gesamteigentums?
Gesamteigentum bietet mehr vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten durch die Eintragung einer einfachen Gesellschaft und einen Gesellschaftsvertrag, was allerdings komplex ist. Miteigentum ist einfacher und jeder Miteigentümer kann seinen Anteil verpfänden und veräussern. Beim Gesamteigentum können die Ehepartner im Gesellschaftsvertrag klar Regeln, wer mit welchem Anteil am Verkaufserlös zu beteiligen ist und bleiben flexibler in Bezug auf ihre jeweiligen Beiträge und Anteile am Haus. Die Eigentumsform sollte mit dem Güterstand der Ehe abgestimmt werden.

Wie und wann kommt Gesamteigentum zustande und wer sind die Gesamteigentümer?
Gesamteigentum kommt durch einen Vertrag oder eine Gesetzesvorschrift zustande, wenn mehrere Personen zu einer gesamthänderischen Gemeinschaft verbunden sind. Die Gesamteigentümer bilden eine Personenverbindung in verschiedenen Formen wie z.B. Gütergemeinschaft der Ehegatten, Gemeinschaft, Erbengemeinschaft, einfache Gesellschaft, Kollektivgesellschaft und Kommanditgesellschaft.

Für wen ist das Gesamteigentum eine geeignete Option?
Wenn eine Gütergemeinschaft vereinbart wird und im Ehevertrag keine abweichenden Vereinbarungen getroffen wurden, fällt die Immobilie automatisch unter das Gesamteigentum. Das bedeutet, dass beispielsweise bei Tod des Ehemannes die überlebende Witwe automatisch die Hälfte des Hauses erbt, ohne dass berücksichtigt wird, wie viel Geld jeder Ehepartner in die Immobilie investiert hat. Im Vergleich zur Gütertrennung ist diese Eigentumsform daher für nicht erwerbstätige Ehepartner bei einer Scheidung vorteilhafter. Allerdings müssen sich die Eigentümer beim Gesamteigentum immer über die Nutzung und Verwaltung der Immobilie einig sein. Wenn beispielsweise ein Verkauf geplant ist, müssen alle Eigentümer zustimmen. Das Gesamteigentum eignet sich daher am besten für Menschen, die eine enge Beziehung zueinander haben und den Gemeinschaftsgedanken in den Vordergrund stellen, wie beispielsweise Ehepaare, die das Haus innerhalb der Familie behalten möchten.

Wie kann Gesamteigentum aufgeteilt oder aufgelöst werden?
Gemäss Artikel 654 des Zivilgesetzbuches erfolgt die Auflösung von Gesamteigentum entweder durch den Verkauf der Sache oder durch das Ende der Gemeinschaft. Das bedeutet, dass Gesamteigentum an einer Immobilie durch den Verkauf der Immobilie aufgelöst werden kann oder durch die güterrechtliche Auseinandersetzung im Falle einer Scheidung. Es ist wichtig zu wissen, dass keiner der Eigentümer einen Anspruch auf die Aufhebung des Gesamteigentums hat und dass die Eigentümer auch keinen Anspruch auf die Herausgabe ihres Anteils an der Immobilie haben. Zum Beispiel kann die Ehefrau nicht von ihrem Ehemann verlangen, dass er sie für ihren Anteil am Haus ausbezahlt. Dies ist nur möglich, wenn sich die Ehegatten trennen.

Welche steuerlichen Auswirkungen hat Gesamteigentum?
Wenn Sie mit Ihrem Ehepartner Gesamteigentum an einer Immobilie erwerben, unterliegen Sie der Handänderungssteuer. Die Gesamteigentümer werden bei der Besteuerung wie Miteigentümer behandelt. Um die Anteile für die Handänderungssteuer zu berechnen, wird das Gesamteigentum in Bruchteile zerlegt. Abhängig davon, was die interne Anteilsberechnung vorschreibt, muss jeder Eigentümer seinen Beitrag zur Steuer leisten.

Welche Rechte und Pflichten bringt das Gesamteigentum mit sich?
Im Zusammenhang mit dem Gesamteigentum regelt die Definition auch die Rechte und Pflichten der Eigentümer. Diese richten sich gemäss Artikel 653 ZGB nach den Regeln, unter denen ihre gesetzliche oder vertragsmässige Gemeinschaft steht. Bei einem Ehepaar wäre dies vorrangig der Ehevertrag oder der Gesellschaftsvertrag. Es sind folgende Punkte in Bezug auf die Rechte und Pflichten beim Gesamteigentum zu beachten: Gemäss Artikel 653 ZGB bedarf es zur Ausübung der Eigentumsrechte und zur Verfügung über die Liegenschaft dem einstimmigen Beschluss aller Gesamteigentümer. Solange die Gemeinschaft besteht, das heisst keiner der Gesamteigentümer kann verlangen, dass die Immobilie verkauft wird, ist die Teilung oder die Verfügung über einen Bruchteil ausgeschlossen.

Wie verhält es sich beim Gesamteigentum mit dem Vorkaufsrecht?
Beim Gesamteigentum besteht das Vorkaufsrecht nicht in der Form, wie es beim Miteigentum die anderen Eigentümer haben. Beim Miteigentum haben die anderen Miteigentümer ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn einer von ihnen seinen Miteigentumsanteil verkaufen möchte. Da es beim Gesamteigentum keine separat voneinander veräusserbaren Miteigentumsanteile gibt, besteht kein Anlass für ein Vorkaufsrecht.

Wie unterscheidet sich Miteigentum von Gesamteigentum?
Im Miteigentum teilen sich mehrere Personen das Eigentum an einer Immobilie, jedoch ist das Miteigentum in Quoten aufgeteilt, was bedeutet, dass jeder Miteigentümer über seinen Bruchteil selbst verfügen kann. Im Gegensatz dazu können Eigentümer im Gesamteigentum nicht ohne die Zustimmung des anderen handeln. Auch beim Teilungsanspruch gibt es Unterschiede: Miteigentümer haben jederzeit das Recht, die Teilung des Miteigentums zu verlangen, während das Gesetz für Gesamteigentümer keinen Teilungsanspruch vorsieht, es sei denn, es liegt ein Aufhebungsgrund wie eine Scheidung vor.
Lässt sich Gesamteigentum in Miteigentum umwandeln und umgekehrt?
Ja, Gesamteigentum kann in Miteigentum umgewandelt werden, indem beispielsweise eine Erbengemeinschaft schriftlich im Erbteilungsvertrag festlegt, dass die Erben zu Miteigentümern der Immobilie werden. Eine Umwandlung von Miteigentum in Gesamteigentum ist ebenfalls möglich, beispielsweise durch eine Änderung des Güterstandes eines Ehepaars in eine Gütergemeinschaft.

Wie unterscheidet sich Gesamteigentum von Alleineigentum?
Beim Alleineigentum gehört das Haus nur einem Eigentümer, der allein das Kapital für die Finanzierung der Immobilie einbringt, frei über das Haus verfügen kann und allein für Steuern, Abgaben, Hypothek und Unterhalt verantwortlich ist. Das Gesetz setzt jedoch gewisse Grenzen, beispielsweise muss ein Ehepartner die ausdrückliche Zustimmung des anderen Ehepartners einholen, wenn er das gemeinsame Haus verkaufen möchte. Im Gegensatz dazu können Ehepartner im Gesamteigentum nicht eigenständig handeln und benötigen die Zustimmung des anderen Eigentümers.