Das Grundbuch dient dazu, bestehende privatrechtliche Rechte und Lasten eines Grundstücks zu dokumentieren. Das Grundbuch setzt sich aus drei Teilen zusammen: dem Tagebuch, dem Hauptbuch und den auf amtlicher Vermessung beruhenden Plänen und Belegen, wie beispielsweise Kaufverträgen.
Die Organisation des Grundbuchwesens in der Schweiz erfolgt auf kantonaler Ebene, ein einheitliches Grundbuch für die gesamte Schweiz existiert nicht. Jeder Kanton ist verantwortlich für die Einrichtung der Grundbuchämter und die Umschreibung der Grundbuchkreise. Das Grundbuch ist grundstücksbezogen aufgebaut und enthält für jedes Grundstück ein eigenes Hauptbuchblatt.
Für die Begründung, Änderung, Übertragung oder Aufhebung von dinglichen Rechten an Grundstücken ist eine Eintragung ins Grundbuch erforderlich. Folgende Situationsänderungen erfordern eine Eintragung:
- Handänderungen (z.B. Immobilienverkauf, Erbschaft, Schenkung)
- Grundpfandrechte
- Dienstbarkeiten
- Grundlasten
- Anmerkungen
- Vormerkungen
Zusätzlich kann das Grundbuchamt Auskunft zu Fragen des Nachbarrechts geben, wie z.B. Grundstücksgrenzen, Eigentumsverhältnisse von benachbarten Grundstücken und sogenannten prekaristischen Verhältnissen (wie z.B. Näherbaute).
Das Grundbuch folgt wichtigen Prinzipien, darunter das Prinzip des öffentlichen Glaubens (Art. 973 ZGB), das bedeutet, dass die im Grundbuch eingetragenen Angaben verlässlich sind. Das Prinzip der Öffentlichkeit (Art. 970 ZGB) erlaubt es in der Schweiz jedermann, Grundbuchauszüge einzusehen. Personen mit einem rechtlich schutzwürdigen Interesse wie Eigentümer und Banken haben Zugriff auf den vollständigen Grundbuchauszug. Dingliche Rechte entstehen durch die Eintragung ins Grundbuch (Art. 972 ZGB) und sind auch erst dann rechtskräftig (Art. 971 ZGB), es sei denn, es gibt Ausnahmen wie Aneignung, Erbgang, Zwangsvollstreckung, Enteignung oder gerichtliches Urteil (Art. 656 ZGB). Ein Antrag muss gestellt werden (Art. 963 ZGB), damit ein neuer Eigentümer oder ein Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen werden kann.
Ein Auszug aus dem Grundbuch enthält alle relevanten Informationen zu einem Grundstück und ist insbesondere in den folgenden Szenarien von Bedeutung:
- Vor einem Immobilienkauf: Potenzielle Käufer werden dazu angehalten, sich vor dem Kauf über Belastungen, Rechte und Pflichten des Eigentümers im Klaren zu sein und können den Grundbuchauszug als Entscheidungshilfe nutzen.
- Für eine Finanzierung: Banken und Finanzierungsinstitute fordern oft einen Grundbuchauszug an, um sich ein besseres Bild von der Immobilie zu machen und als Grundlage für die Berechnung der Tragbarkeit zu nutzen.
- Beim Immobilienverkauf: Ein Grundbuchauszug dient als Nachweis der Eigentümerschaft.
Mündliche Auskünfte zum Grundbuchauszug beim Grundbuchamt sind in der Regel kostenlos, ein gedruckter Auszug ist kostenpflichtig. Die Kosten für den Grundbuchauszug variieren je nach Kanton und hängen von dessen Umfang ab. Informationen zu den genauen Kosten erhalten Sie auf der Webseite des Grundbuchamts Ihres Kantons. Für Informationszwecke ist ein unbeglaubigter Grundbuchauszug ausreichend. Wenn der Auszug jedoch bei Behörden vorgelegt werden muss, ist in der Regel ein beglaubigter Auszug erforderlich. Ein unbeglaubigter Grundbuchauszug kostet in der Regel zwischen 20 und 30 Franken, während ein beglaubigter Auszug einen Aufschlag von etwa 20 Franken hat.
Der Grundbuchauszug enthält Informationen zum Grundstück wie den Katasterwert, die Grösse und den Versicherungswert. Auch die Namen und Adressen der Eigentümer sowie deren Miteigentumsanteile und das Erwerbsdatum sind aufgelistet. Anmerkungen informieren über alle eingetragenen Rechtsverhältnisse wie öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen. Vormerkungen beziehen sich auf beispielsweise Vorkaufsrechte, Pfändungen oder Bauhandwerkerpfandrechte. Dienstbarkeiten und Grundlasten informieren über Nutzungsrechte und Pflichten, während Grundpfandrechte meist Schuldbriefe von finanzierenden Banken zur Hypothekensicherung sind. Nur Personen mit einem rechtlich schutzwürdigen Interesse haben das Recht, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen und Auszüge zu erhalten. Eigentümer, Dienstbarkeitsberechtigte und Grundpfandgläubiger können einen vollständigen Grundbuchauszug erhalten. Ein Beispiel für einen Grundbuchauszug kann auf der Webseite der Grundbuchämter in Luzern gefunden werden.
Die Aufgaben der Grundbuchämter der Kantone umfassen die Führung des Grundbuchs, die Beratung in sachen-, erb- und gesellschaftsrechtlichen Angelegenheiten, die Erarbeitung und öffentliche Beurkundung von Grundstücksverträgen wie Eigentum, Dienstbarkeiten, Vormerkungen und Pfandrechten, sowie die öffentliche Beurkundung von Dokumenten, amtliche Beglaubigungen, Grundbuchauszüge und die Führung des kantonalen Schiffsregisters. Die Höhe der Grundbuchkosten hängt vom Wert und der Art des Rechtsgeschäfts ab und ist in jedem Kanton unterschiedlich. Bestellungen für Grundbuchauszüge können online über das Bestellformular des zuständigen Grundbuchamts und dessen Gebührenordnung getätigt werden.
