Grundstück-gewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Objektsteuer und basiert auf dem Gewinn, der durch den Verkauf einer Immobilie erzielt wird. Der Gewinn wird als Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten berechnet. Wenn der Verkaufsgewinn positiv ist, fällt die Grundstückgewinnsteuer an. In der Schweiz unterliegen Liegenschaften, selbstständige und dauerhafte Rechte, die im Grundbuch eingetragen sind, Bergwerke und Miteigentum an Grundstücken der Grundstückgewinnsteuer. Diese Steuer zielt auf die Wertvermehrung von Immobilien ab und ist gesetzlich in Art. 12 StHG und Art. 2 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden festgelegt.

Die kantonale Versteuerung der Grundstückgewinnsteuer variiert je nach Kanton und ist in den jeweiligen kantonalen Steuergesetzen festgelegt. In den Kantonen Zug und Zürich wird die Steuer von den Gemeinden erhoben, während in den Kantonen Basel-Stadt, Bern, Freiburg, Graubünden, Jura, Obwalden und Schaffhausen Kanton und Gemeinden gemeinsam für die Erhebung verantwortlich sind. In den übrigen Kantonen ist allein der Kanton für die Grundstückgewinnsteuer zuständig. In den meisten Kantonen wird jeder Grundstückgewinn einzeln besteuert, während in Basel-Land, Bern, Graubünden, Jura und Schwyz die Summe aller während eines bestimmten Zeitraums erzielten Gewinne besteuert wird.

Die Grundstückgewinnsteuer wird fällig, wenn eine Liegenschaft verkauft wird und die Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen wird. Steuerpflichtig ist der zivilrechtliche Eigentümer, dessen Namen im Grundbuch eingetragen ist. Wenn mehrere Personen als Eigentümer eingetragen sind, haften sie solidarisch für die Steuer. In den Kantonen Bern und Neuchâtel können auch Personen steuerpflichtig sein, die gewinnanteilsberechtigt sind. Es gibt einige wenige Ausnahmen, bei denen die Grundstückgewinnsteuer nicht erhoben wird, wie zum Beispiel bei Landeskirchen, gemeinnützigen Institutionen und öffentlich-rechtlichen Körperschaften.

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet und welche Kosten können abgezogen werden?
Im Allgemeinen wird die Steuerberechnung für den Verkauf eines Hauses nach folgender Formel durchgeführt: Verkaufserlös – Anlagekosten = zu versteuernder Gewinn

Die Anlagekosten setzen sich aus dem Erwerbspreis, den damit verbundenen Kosten wie Notariats- und Grundbuchgebühren, wertsteigernden Investitionen wie Anbauten, Umbauten oder Erschliessungskosten, Vermittlungskosten wie Maklerprovisionen, Bewilligungsgebühren, Anwaltskosten und weiteren Kosten zusammen, die mit dem Verkauf der Immobilie in Zusammenhang stehen, wie beispielsweise Vorfallentschädigungen bei einem vorzeitigen Austritt aus dem Hypothekarvertrag. Sobald der Gewinn berechnet wurde, wird die Grundstückgewinnsteuer entsprechend der Höhe des Gewinns und der Besitzdauer festgelegt. Bei kurzfristig realisierten Gewinnen wird in den meisten Kantonen eine höhere Steuer erhoben. In Zürich erhöht sich beispielsweise die Grundstückgewinnsteuer um 50 %, wenn die Liegenschaft nach einer Besitzdauer von weniger als einem Jahr wieder verkauft wird. Bei einer längeren Besitzdauer können jedoch Ermässigungen gewährt werden. In Bern reduziert sich die Grundstückgewinnsteuer beispielsweise um 10 % bei einer Besitzdauer von fünf Jahren.

Einige Kantone wenden einen proportionalen Tarif bei der Grundstückgewinnsteuer an, während andere einen progressiven Tarif verwenden, der je nach Höhe des Gewinns variiert. Einige Kantone wie Aargau, Appenzell Ausserrhoden, Basel-Stadt, Fribourg, Genf, Nidwalden, Obwalden, Tessin, Thurgau, Uri und Waadt berücksichtigen die Besitzdauer durch einen degressiven Steuersatz. Die meisten Kantone verzichten auf eine Grundstückgewinnsteuer bei Kleinstgewinnen.

Wie kann man die Grundstückgewinnsteuer umgehen oder aufschieben?
Es gibt einige Fälle, in denen die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden kann, bis zur nächsten Handänderung. Dazu gehören Erbschaften, Schenkungen, Umstrukturierungen, der Tausch von Liegenschaften ohne Aufgeld, Eigentumsübertragungen innerhalb der Familie, der Verkauf einer selbst genutzten Wohnimmobilie, Landumlegungen und Ersatzbeschaffungen in der Landwirtschaft oder bei betriebsnotwendigem Anlagevermögen. In einigen Fällen kann das Aufschieben der Steuer sogar dazu führen, dass sie vermieden wird. Auch Verwaltungsakte und Enteignungen können zu einer Nicht-Besteuerung führen.

Wenn eine Immobilie vererbt wird, wird die Grundstückgewinnsteuer nicht sofort fällig, sondern es erfolgt ein Steueraufschub. Wenn der Erbe das Haus später verkauft, muss er die Steuer nachzahlen, jedoch wird die Besitzdauer des Erblassers mit angerechnet und wenn der Erbe weiterhin in der Immobilie wohnt, fällt keine Steuer an. Es gibt auch einen Bagatellgewinn, unterhalb dessen keine Besteuerung stattfindet. Die Höhe des Bagatellgewinns variiert je nach Kanton. Im Kanton Genf entfällt die Grundstückgewinnsteuer, wenn die Liegenschaft mindestens 25 Jahre im Besitz des Verkäufers war.


In der Schweiz gibt es bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer verschiedene Systeme, die je nach Kanton unterschiedlich angewendet werden.

Dualistisches System
Das duale System der Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz betrifft nur den Verkauf des Privatvermögens natürlicher Personen und nicht die Kapitalgewinne von Gewerbetreibenden und juristischen Personen (z. B. AGs). In den Kantonen St. Gallen, Aargau, Appenzeller Innerrhoden, Appenzeller Ausserrhoden, Fribourg, Glarus, Luzern, Neuchâtel, Obwalden, Schaffhausen, Solothurn, Waadt, Wallis und Zug findet dieses System Anwendung.

Monistisches System
In einigen Kantonen der Schweiz wird für den Verkauf von Grundstücken eine Sondersteuer erhoben, die Grundstückgewinnsteuer genannt wird. Diese Steuer ist für alle Arten von Verkäufen von Grundstücken anwendbar, unabhängig davon, ob es sich um Privat- oder Geschäftsvermögen handelt. Das monistische System, das diese Steuer erhebt, gilt in bestimmten Kantonen wie Zürich, Bern, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Uri, Schwyz, Thurgau, Nidwalden, Tessin und Jura.

Sonderfall
Im Kanton Genf müssen gewerbliche und juristische Personen neben der Sondersteuer auch die Einkommens- bzw. Gewinnsteuer zahlen. Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, kann der Steuerpflichtige die bereits gezahlte Sondersteuer in seiner Steuererklärung geltend machen.

Der Steuerberater gibt Tipps zur Grundstückgewinnsteuer, da viele sich erst damit befassen, wenn es zu spät ist. Es ist wichtig zu prüfen, welche gesetzlich vorgesehenen Abzüge in Ihrem Kanton geltend gemacht werden können, und zwischen wertvermehrenden und werterhaltenden Aufwendungen zu unterscheiden. Es ist auch ratsam, sich darüber zu informieren, ob es Möglichkeiten gibt, die Grundstückgewinnsteuer zu minimieren, aufzuschieben oder zu umgehen. Vorsicht ist geboten bei Verkäufen unter Wert, da dies teuer werden kann. Es kann sich lohnen, mit dem Immobilienverkauf zu warten, um von Abschlägen zu profitieren. Es ist wichtig, sämtliche Belege über Renovationen aufzubewahren, da diese den Grundstückgewinn mindern und somit auch die steuerliche Belastung. Beim Verkauf können neben der Grundstückgewinnsteuer auch weitere Steuern wie Handänderungssteuer, Schenkungs- oder Erbschaftssteuer anfallen, abhängig von den kantonalen Steuergesetzen.