Wie lässt sich der Begriff Miteigentum und Miteigentumsanteil erklären?
Miteigentum bedeutet, dass mehrere Personen gemeinsam Eigentum an einer Immobilie besitzen. Im Gegensatz zum Gesamteigentum haben Miteigentümer ein Eigentumsrecht, das sich durch ihre jeweiligen Miteigentumsanteile definiert. In der Schweiz wird der Begriff Miteigentum verwendet, wenn mehrere Personen mit ihren jeweiligen Bruchteilen zusammen eine Immobilie besitzen. Die äusserliche Aufteilung der Liegenschaft ist dafür nicht erforderlich. Der Miteigentumsanteil definiert den Umfang der Beteiligung jeder Person an der Liegenschaft und wird im Grundbuch vermerkt.
Im Unterschied zum Gesamteigentum sind Miteigentümer nicht persönlich aneinandergebunden. Daher kann jeder Miteigentümer seinen Miteigentumsanteil an einen Dritten verkaufen. Miteigentum kann entweder durch den Erwerb einer Immobilie durch mehrere Personen, durch die Umwandlung von Alleineigentum oder durch die Umwandlung von Gesamteigentum in Miteigentum bei einer Erbteilung entstehen. In der Praxis entsteht Miteigentum zum Beispiel, wenn Ehepartner eine Immobilie kaufen und das Eigentum zu gleichen Anteilen aufteilen.
Was bedeutet subjektiv-dingliches Miteigentum?
Das unselbstständige Miteigentum, auch bekannt als subjektiv-dingliches Miteigentum, bezieht sich auf einen Miteigentumsanteil, der untrennbar mit dem Hauptgrundstück verbunden ist. Da es mit dem Grundstück verbunden ist, ist es weder vom gesetzlichen Vorkaufsrecht noch vom Aufhebungsanspruch betroffen. Oft werden Anlagen wie Grünflächen, Grenzmauern und Parkplätze als unselbstständiges Miteigentum eingerichtet, da sie dem gesamten Grundstück dienen und einen dauerhaften Zweck erfüllen. Es ist daher nicht möglich, über diese Grundstücksteile separat zu verfügen, wie es beim gewöhnlichen Miteigentum der Fall ist.
Was sind die Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Miteigentum?
Als Miteigentümer haben Sie das Recht, Ihren Miteigentumsanteil zu veräussern, zu verschenken oder zu verpfänden. Bei Miteigentum am Haus und Miteigentum am Grundstück sind die einzelnen Miteigentümer in der Regel hinsichtlich ihrer Nutzung nicht eingeschränkt. Im Falle des Miteigentums an einer Wohnung bezieht sich das Nutzungsrecht jedoch nur auf eine bestimmte Wohneinheit, wie es bei Stockwerkeigentum der Fall ist.
Wie kann der Miteigentumsanteil übertragen werden?
Ein Miteigentümer kann seinen Miteigentumsanteil veräussern, vererben oder verschenken. Die Übertragung muss, wie bei gewöhnlichen Handänderungen, im Grundbuch vermerkt werden. Eine Übertragung kann auch durch Änderung der Miteigentumsquoten erfolgen. Ein Beispiel dafür ist die Änderung einer Aufteilung von 50/50 zu 25/75.
Wie kann das Miteigentum aufgehoben werden?
Als Miteigentümer haben Sie gemäss den Bestimmungen des Art. 650 Abs. 1 ZGB Anspruch auf Aufhebung des Miteigentums. Die Aufhebung kann aus bestimmten gesetzlich definierten Gründen, wie beispielsweise bei Stockwerkeigentum, verweigert werden. Es besteht jedoch die Möglichkeit für die Miteigentümer, eine Vereinbarung zu treffen, die eine Aufhebung für maximal 50 Jahre ausschliesst.
Die Aufhebung des Miteigentums kann auf folgende Weise erfolgen:
- durch körperliche Teilung, zum Beispiel durch Unterteilung eines Baugrundstücks in zwei Parzellen
- durch freihändigen Verkauf
- durch Versteigerung
- durch Übertragung des Miteigentumsanteils an andere Miteigentümer
Neben den Rechten entstehen durch das Miteigentum auch Pflichten. Dazu gehören Verwaltungskosten für gemeinsame Anlagen wie beispielsweise eine Tiefgarage sowie Aufwendungen für erforderliche bauliche Massnahmen. Als Miteigentümer müssen Sie für notwendige bauliche Massnahmen aufkommen, wenn die Mehrheit der Miteigentümer-Gemeinschaft darüber entscheidet, unabhängig davon, ob Sie von dieser Massnahme profitieren oder nicht. Alle Miteigentümer sind verpflichtet, sich am Unterhalt von Aussen- und Innenanlagen zu beteiligen, selbst wenn sie diese nicht selbst nutzen.
Wie unterscheiden sich Gesamteigentum, Alleineigentum und Stockwerkeigentum?
Gesamteigentum bezieht sich auf eine Form des Eigentums, bei der die Eigentümer durch einen Vertrag oder eine Gesetzesvorschrift miteinander verbunden sind. Ehegatten können beispielsweise Gesamteigentum an einer Liegenschaft regeln. Eine weitere Form ist die Erbengemeinschaft, bei der alle Erben gemeinsam Eigentümer einer geerbten Immobilie sind. Ein Nachteil des Gesamteigentums ist, dass die Eigentümer nicht allein über ihren Anteil verfügen können. Wenn die Immobilie verkauft werden soll, müssen alle beteiligten Personen zustimmen. Im Gegensatz dazu ermöglicht Alleineigentum dem Eigentümer, ohne Mitspracherecht durch andere frei über die Immobilie zu verfügen. Allerdings trägt der Eigentümer auch alleinige Verantwortung für Pflichten wie die Zahlung von Steuern. Stockwerkeigentum ist eine Sonderform des Miteigentums, die speziellen gesetzlichen Vorschriften unterliegt. Dabei können Eigentumswohnungen in einem Wohnhaus den einzelnen Eigentümern zugeordnet werden. Obwohl die Stockwerkeigentümer Teil einer Gemeinschaft sind, können sie über ihren räumlich abgegrenzten Eigentumsanteil allein verfügen.
Wie kann eine Teilungsklage bei Miteigentum helfen?
Falls die Miteigentümer sich nicht auf die Aufhebung des Miteigentums einigen können, bleibt als letzter Ausweg die Teilungsklage. Hierbei wird durch gerichtliche Anordnung das Miteigentum versteigert. Wenn der Beklagte die Liegenschaft selbst erwerben möchte, findet die Versteigerung unter den Miteigentümern statt. Hat der Beklagte jedoch kein Interesse, erfolgt eine öffentliche Versteigerung.
Gibt es ein Vorkaufsrecht bei Miteigentum?
Wichtig zu beachten ist, dass es gemäss Art. 682 Abs. 1 ZGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht bei Miteigentum gibt. Wenn ein Miteigentümer seinen Anteil verkaufen möchte, haben die anderen Miteigentümer Vorrang. Dieses Vorkaufsrecht können die Miteigentümer durch eine öffentlich beurkundete Vereinbarung aufheben oder ändern. Es wird empfohlen, die Abänderung oder Aufhebung im Grundbuch einzutragen.
Was geschieht mit dem Miteigentum am Haus bei einer Scheidung?
Bei einer Scheidung gibt es mehrere Optionen: die Ehepartner können ihre Miteigentumsanteile verkaufen und den Erlös teilen, oder einer der Ehepartner übernimmt den Miteigentumsanteil des anderen und zahlt diesen aus, oder beide Ehepartner behalten ihre Miteigentumsanteile, wobei nur einer das Nutzungsrecht erhält. Wenn die Ehepartner jeweils zur Hälfte Eigentümer der Liegenschaft sind, wird auch der Gewinn hälftig aufgeteilt, unabhängig davon, wer wie viel zur Finanzierung beigetragen hat. Gleiches gilt für den Fall, dass die Immobilie mit Verlust verkauft wird – in diesem Fall müssen beide Ehepartner den Wertverlust zur Hälfte tragen.
Der Verkauf eines Miteigentumsanteils an einer Liegenschaft kann aufgrund des Bruchteilsanteils schwierig sein, es sei denn, es handelt sich um abgegrenzte Wohneinheiten wie im Stockwerkeigentum. Der Verkauf eines Bruchteils an einem Einfamilienhaus kann für potenzielle Käufer unattraktiv sein. Daher ist der Verkauf in der Regel nur an andere Miteigentümer möglich, was jedoch oft zu einem niedrigeren Preis führt. Alternativ kann eine Aufhebung des Miteigentums verlangt werden, was oft die bessere Option ist.
