Rechte und Pflichten beim geerbten Immobilienbesitz

In unserem Blogbeitrag befassen wir uns mit einer oft missverstandenen und komplexen Thematik: der Verantwortlichkeit für Bauschäden oder Baumängel an geerbten Immobilien. Diese Fragen sind besonders für Erben von Bedeutung, die sich plötzlich mit den Herausforderungen und Pflichten auseinandersetzen müssen, die ein geerbtes Haus mit sich bringen kann. Um dieses Thema umfassend zu behandeln, haben wir in Kooperation mit einem erfahrenen Berner Notariat eine Reihe von wichtigen Fragen zusammengestellt.

Das Ziel dieses Beitrags ist es, Ihnen einen detaillierten Einblick in die rechtlichen Aspekte rund um das Erben von Immobilien zu geben, insbesondere im Hinblick auf Schäden sowie die damit verbundenen finanziellen und administrativen Pflichten. Diese Informationen sollen Sie dabei unterstützen, informierte Entscheidungen zu treffen und mögliche Schwierigkeiten zu vermeiden.

• Inwiefern bin ich als Erbe für bereits bestehende Mängel am geerbten Haus verantwortlich?
  
  «Die Erben treten mit wenigen Ausnahmen vollumfänglich in die Rechtstellung der verstorbenen Person ein. Umfasst das Nachlassvermögen der verstorbenen Person eine Liegenschaft, welche mit Bauschäden oder Baumängeln, versteckten Mängeln oder Schulden behaftet ist, geht das Eigentum grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Todes der verstorbenen Person mitsamt allfälligen Bauschäden, Baumängeln, verdeckten Mängeln oder Schulden vollumfänglich auf den oder die entsprechenden Erben über.
  
  Je nach Umstand kann eine Erbschaft somit gleichzeitig Begünstigung und Belastung sein. In diesem Zusammenhang diene der Hinweis, dass jeder potenzielle Erbe in der Schweiz die Möglichkeit hat, grundsätzlich innert einer Frist von drei Monaten nach Kenntnis des Todesfalls die Erbschaft sogenannt «auszuschlagen», also die Erbschaft nicht anzutreten und somit weder Aktiven noch Passiven der verstorbenen Person zu übernehmen.»
  

• Kann der Verkauf eines solchen Hauses zu Lebzeiten des Erblassers die Pflichtteilsansprüche beeinflussen?
  
  «In der Schweiz besteht grundsätzlich kein Anspruch darauf, etwas zu erben. Insofern ist jede Person in den Schranken der Rechtsordnung frei, über ihr Vermögen zu verfügen und damit selbstverständlich auch frei, eine Liegenschaft zu Lebzeiten zu verkaufen. Die Erbansprüche der dereinstigen Erben werden durch den Verkauf nicht tangiert. Die Pflichtteilansprüche (minimaler Anspruch auf eine bestimmte Quote der Erbschaft; Pflichtteilsansprüche bestehen seit dem 1.1.2023 nur noch für Nachkommen, den Ehegatten, die eingetragene Partnerin oder den eingetragenen Partner), werden insbesondere nicht tangiert, da sich durch den Verkauf der Liegenschaft anstelle der Liegenschaft ein entsprechender Gegenwert in Geld in der Erbschaft befinden dürfte und somit die Erbschaft an sich nicht geschmälert wird.»
  

• Wie wird ein baufälliges Haus für die Erbschaftssteuer bewertet? Gibt es Abschläge aufgrund des Zustandes?
  
  «Die Erbschaftssteuer ist kantonal unterschiedlich geregelt.
  
  Im Kanton Bern ist für die Berechnung der Erbschaftssteuer der amtliche Wert der Liegenschaft (Steuerwert der Liegenschaft im Kanton Bern) massgebend. Ist eine Liegenschaft baufällig, wird sich dies in der Regel in der amtlichen Bewertung niederschlagen. Insofern kann sich die Baufälligkeit einer Liegenschaft indirekt auch auf die Erbschaftssteuer auswirken. Zuletzt wurden im Kanton Bern per 2020 die amtlichen Werte allgemein neu festgesetzt. Wird eine Liegenschaft saniert, wird in der Regel auch der amtliche Wert erhöht. Dies wiederum erhöht somit die Erbschaftssteuern.
  
  Für die Berechnung der Erbschaftssteuer kann vom amtlichen Wert eine allenfalls aufhaftende Hypothekarschuld in Abzug gebracht werden.
  
  Zu beachten ist, dass im Kanton Bern nur direkte Nachkommen und Ehegatten sowie eingetragene Partnerinnen oder eingetragene Partner von der Erbschaftssteuer befreit sind. Weitere Verwandte sowie insbesondere Konkubinats-Partner sind demgegenüber im Kanton Bern nicht von der Erbschaftssteuer befreit. Je nach Verwandtschaftsverhältnis gelangt im Kanton Bern ein privilegierter Besteuerungstarif zur Anwendung. Bei Konkubinats-Partner gelangt jedoch nur dann ein privilegierter Besteuerungstarif zur Anwendung, wenn der überlebende Konkubinats-Partner für die letzten 10 Jahre vor dem Todesfall einen gemeinsamen Wohnsitz mit der verstorbenen Person nachweisen kann.
  
  Im Kanton Bern können die anfallenden Erbschaftssteuern online berechnet werden.»
  

• Kann eine faire Teilung der Erbschaft organisiert werden, wenn das zentrale Vermögensobjekt ein baufälliges Haus ist?
  
  «Die fairste Teilung erfolgt an sich immer durch Verteilung von Geld. Insofern ist die Liegenschaft (wenn nötig im baufälligen Zustand) idealerweise zu verkaufen und der Verkaufserlös anschliessend entsprechend den Erbquoten unter den Erben aufzuteilen.
  
  Alternativ könnte die Liegenschaft auch geschätzt werden und sodann zum geschätzten Verkehrswert an einen Miterben übertragen werden, wobei die übrigen Erben vom übernehmenden Erben entsprechend ausbezahlt werden. Dieser Vorgang wie im Übrigen auch der Verkauf einer Liegenschaft durch eine Erbengemeinschaft bedarf stets der Einstimmigkeit.»
  

• Sind Ausgleichszahlungen zwischen den Erben notwendig, wenn ein Erbe das Haus behalten möchte?
  
  «Sofern es sich bei der Liegenschaft um das Hauptaktivum handelt und die übrigen Erben nicht mit anderen, gleichwertigen Vermögenswerten abgefunden werden können, erfolgt in aller Regel bei Übertragung einer Liegenschaft an einen von mehreren Erben eine Ausgleichszahlung an die übrigen Erben. Denn Liegenschaften (sowie allgemein Grundstücke) sind den Erben nach Gesetz zum Verkehrswert im Zeitpunkt der Teilung anzurechnen. Selbstverständlich könnten die Erben einstimmig von diesem Grundsatz abweichen und den Ausgleichsbetrag beispielsweise als Darlehen stehen lassen. Wird auf eine Ausgleichszahlung verzichtet, müssten die Erben aufpassen, dass dieser Verzicht steuerrechtlich nicht als Schenkung unter den Erben qualifiziert wird, was Schenkungssteuern auslösen könnte.»
  

• Ist es ratsam, einen unabhängigen Sachverständigen für die Bewertung des baufälligen Zustands des Hauses einzuschalten?
  
  «Das kann je nach Konstellation auf jeden Fall sehr empfehlenswert sein. Insbesondere dann, wenn unter den Erben über den Verkehrswert der Liegenschaft Uneinigkeit herrscht.»
  

• Welche rechtlichen Schritte können unternommen werden, wenn es zu Meinungsverschiedenheiten unter den Erben über das baufällige Haus kommt?
  
  «In der Erbengemeinschaft gilt das Prinzip der Einstimmigkeit. Die Erben müssen somit Entscheidungen einstimmig fällen. Allenfalls kann es ratsam sein, notarielle Beratungsdienstleistungen in Anspruch zu nehmen oder eine Mediation durchzuführen. Können sich die Erben nicht einigen, entscheidet im Extremfall der Richter.»