Vorkaufsrecht

Der Inhaber des Vorkaufsrechts hat einen Vorteil gegenüber anderen potenziellen Käufern. Im Gesetz werden zwei Arten von Vorkaufsrechten unterschieden: das vertragliche Vorkaufsrecht und das gesetzliche Vorkaufsrecht.

Vertragliches Vorkaufsrecht

Ein vertragliches Vorkaufsrecht entsteht durch einen Vertrag zwischen dem Vorkaufsverpflichtenden und dem Vorkaufsberechtigten. Mit diesem Vertrag verpflichtet sich der Eigentümer, dem Begünstigten den Vorrang beim Verkauf der Immobilie zu gewähren.

Gesetzliches Vorkaufsrecht

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht entsteht durch verschiedene Faktoren wie Miteigentumsverhältnisse, Baurechtsverhältnisse oder Bodenrechte an landwirtschaftlichen Grundstücken gemäss dem Bäuerlichen Bodengesetz in der Schweiz.

Ein Vorkaufsrecht kann ausgeübt werden, wenn ein sogenannter Vorkaufsfall vorliegt, d.h. wenn die Immobilie verkauft wird und es einen Begünstigten gibt. Dies gilt auch für alle anderen Rechtsgeschäfte, die einem Verkauf gleichgestellt sind. Das soll verhindern, dass das Vorkaufsrecht durch die Einräumung eines Baurechts oder ähnlichem umgangen wird. Ein Vorkaufsfall liegt jedoch nicht vor, wenn die Immobilie z.B. durch eine Schenkung übertragen oder von einem Erben in einer Erbengemeinschaft übernommen wird. Es wird unterschieden zwischen dem limitierten und dem unlimitierten Vorkaufsrecht.

Limitiertes Vorkaufsrecht

Wenn bereits bestimmte Bedingungen für den Kaufpreis einer Immobilie im Vorvertrag vereinbart wurden, handelt es sich um ein limitiertes Vorkaufsrecht. Zum Beispiel kann im Vorvertrag für ein Haus festgelegt werden, dass der Begünstigte die Liegenschaft im Falle des Vorkaufs zu einem Kaufpreis von CHF 700’000 erwerben kann, unabhängig davon, ob der potenzielle Käufer mehr oder weniger für die Immobilie bezahlen würde. Es ist auch möglich, den Kaufpreis nach oben zu begrenzen, indem eine Maximalgrenze festgelegt wird.

Unlimitiertes Vorkaufsrecht

Beim unlimitierten Vorkaufsrecht gelten die Vertragsbedingungen, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat. Wenn der Eigentümer beispielsweise seine Immobilie für CHF 800’000 verkauft, gilt dieser Preis auch für den Begünstigten. Um gegenüber Dritten rechtswirksam zu sein, muss auch das unbegrenzte Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen werden, wie es für das begrenzte Vorkaufsrecht erforderlich ist. Eine öffentliche Beurkundung ist für diese Art von Vorkaufsrecht nicht notwendig, da die schriftliche Form ausreicht.

Das Vorkaufsrecht bringt für den Verkäufer die Verpflichtung mit sich, dem Begünstigten eine Mitteilung zu machen, falls ein Vorkaufsfall eintritt. Auf der anderen Seite hat der Begünstigte das Recht, von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen und in den Kaufvertrag einzutreten. Wählt der Begünstigte den Kauf, kann der Verkäufer ihn nicht abweisen, sondern ist verpflichtet, die Liegenschaft an ihn zu verkaufen.

Zusammenfassend ist das Vorkaufsrecht ein wichtiges Instrument im Immobilienkauf und kann dazu beitragen, Interessen von verschiedenen Parteien auszugleichen. Das unlimitierte Vorkaufsrecht bietet dem Begünstigten mehr Freiheit, während das limitierte Vorkaufsrecht strenger reguliert ist. Es ist wichtig, dass alle Bedingungen des Vorkaufsrechts in einem schriftlichen Vertrag festgehalten werden, um Missverständnisse oder Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sollte innerhalb einer bestimmten Frist erfolgen, um Verzögerungen oder Verlust des Vorkaufsrechts zu vermeiden. In einigen Fällen kann das Vorkaufsrecht auf eine Gruppe von Personen oder Organisationen ausgedehnt werden, um gemeinsame Ziele zu verfolgen.