Wohnrecht und Nutzniessung

Nutzniessung

Eine Nutzniessung bezieht sich auf Grundstücke sowie bewegliche Dinge, Rechte und Vermögen und ist eine Personaldienstbarkeit, die einer bestimmten Person zusteht. Im Schweizerischen Zivilgesetzbuch sind die gesetzlichen Vorschriften zur Nutzniessung im Zweiten Abschnitt: Nutzniessung und andere Dienstbarkeiten geregelt. Im Gegensatz zum Wohnrecht können sowohl natürliche als auch juristische Personen das Recht auf Nutzniessung erhalten, um eine Immobilie weiterhin zu nutzen und Erträge aus ihr zu ziehen. Die Nutzniessung ist insbesondere für den vorgezogenen Erbgang sinnvoll, um das Haus auf die Kinder zu übertragen, während die Eltern weiterhin im Haus wohnen oder es vermieten können. Das Recht auf Nutzniessung bedarf einer öffentlich beurkundeten Vereinbarung oder eines Gerichtsurteils und der Eintragung im Grundbuch. Die Nutzniessung kann auch anstelle einer Schenkung vereinbart werden, um einem Familienangehörigen den Besitz an einer Liegenschaft zu übertragen, ohne dabei das Eigentum abzugeben.

Welche Verpflichtungen und Rechte ergeben sich aus der Nutzniessung?

Die Nutzniessung beinhaltet verschiedene Rechte und Pflichten für den Nutzniesser. Dazu gehört das Recht auf Besitz, Gebrauch und Nutzung sowie das Recht auf Fruchtziehung, also den Ertrag aus dem Grundstück. Der Nutzniesser hat jedoch auch Sorgfaltspflichten und die Verpflichtung, die Immobilie instand zu halten und bei grösseren Reparaturen den Eigentümer zu informieren. Darüber hinaus trägt der Nutzniesser die Kosten für Unterhalt und Bewirtschaftung sowie die Steuern und Abgaben. Es gibt verschiedene Arten von Nutzniessung, wie beispielsweise die rechtsgeschäftliche Einräumung oder das gesetzliche Recht auf Nutzniessung. Im Erbrecht kann ein überlebender Ehepartner ein Recht auf Nutzniessung an der Familienwohnung geltend machen.

Wohnrecht

Was ist die Definition von Wohnrecht? Das Wohnrecht gestattet dem Berechtigten, entweder bestimmte Räume innerhalb einer Immobilie oder die gesamte Immobilie zu bewohnen. Die gesetzliche Grundlage für das Wohnrecht findet sich in den Artikeln 745 ff. ZGB sowie in den spezifischen Bestimmungen für Wohnrecht in den Artikeln 776 bis 778 ZGB, die auch für die Nutzniessung gelten. Im Gegensatz zur Nutzniessung ist es dem Berechtigten jedoch nicht gestattet, die Immobilie zu vermieten.
Um ein Wohnrecht zu begründen, ist eine öffentliche Beurkundung des Vertrags und eine Eintragung ins Grundbuch erforderlich. Darüber hinaus kann das Wohnrecht durch eine entsprechende Verfügung im Testament oder Erbvertrag geregelt werden. Bei einem Erbvorbezug können die Eltern sich ein Wohnrecht einräumen, wenn sie die Immobilie vorzeitig an ihre Kinder übertragen. Wie bei der Nutzniessung hat im Todesfall der überlebende Ehegatte Anspruch auf ein Wohnrecht.

Das Wohnrecht unterscheidet sich von der Nutzniessung in mehreren wesentlichen Punkten: Beim Wohnrecht geht es darum, die Immobilie weiterhin bewohnen zu können. Wie bei einem Mieter ist der Berechtigte beim Wohnrecht in der Regel nur für die gewöhnlichen Unterhaltskosten wie Strom und Betriebskosten verantwortlich. Der Berechtigte darf jedoch seine Nutzungs- und Gebrauchsrechte nicht wie bei der Nutzniessung übertragen. Eine Vermietung oder Verpachtung der Liegenschaft ist beim Wohnrecht daher nicht erlaubt.

Wann kann einer Immobilie ein Wohnrecht oder Nutzniessung eingeräumt werden und welche Rechte und Pflichten ergeben sich daraus?

Ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung können einer Immobilie zu Lebzeiten oder von Todes wegen eingetragen werden, beispielsweise bei einem Erbvorbezug oder als Vermächtnis. Oft wird dies bei der Eigentumsübertragung an die Nachkommen vorgenommen, um den Eltern das Recht zu sichern, die Immobilie weiterhin bewohnen oder vermieten zu können. Auch ein Testament oder Erbvertrag können Regelungen zum Wohnrecht oder zur Nutzniessung enthalten, um den überlebenden Ehepartner zu begünstigen.

Das Wohnrecht ist ein persönliches Recht und richtet sich nach den Bedürfnissen der wohnberechtigten Person. Der Berechtigte hat das Recht, die Immobilie oder Teile davon zu bewohnen und kann Familienangehörige und Hausgenossen bei sich einziehen lassen, sofern das Wohnrecht nicht beschränkt ist. Der Vermietung oder Verpachtung der Immobilie ist jedoch nicht gestattet und der Wohnberechtigte darf die Immobilie nicht umgestalten. Die Unterhaltskosten der Immobilie muss die wohnberechtigte Person tragen, während der Eigentümer in der Regel für Zinsen, Hypothekarzinsen und Versicherungsbeiträge aufkommt. Es können jedoch Vereinbarungen darüber getroffen werden, wer für Verbrauchskosten wie Strom und Wasser aufkommt. Der Wohnberechtigte muss wie ein Mieter nur für kleinere Reparaturen aufkommen, falls diese nicht durch den ordnungsgemässen Gebrauch entstanden sind.

Es gibt verschiedene Arten von Wohnrechten, wie das ausschliessliche Wohnrecht, bei dem der Berechtigte das Haus zu Wohnzwecken nutzen oder nur bestimmte Räume der Immobilie bewohnen darf, oder das Mitbenutzungsrecht, bei dem der Berechtigte das Haus gemeinsam mit dem Eigentümer nutzt, jedoch kein Recht auf die ausschliessliche Benutzung von Räumen hat. Eine Verbindung aus ausschliesslichem Wohnrecht und Mitbenutzungsrecht ist ebenfalls möglich, bei der der Berechtigte bestimmte Räume zur ausschliesslichen Nutzung hat und das Mitbenutzungsrecht an gemeinschaftlich genutzten Bereichen wie dem Keller und der Garage besitzt.

Kann eine Immobilie trotz Nutzniessung oder Wohnrecht verkauft werden?

Trotz eines eingetragenen Nutzungsrechts oder Wohnrechts kann der Eigentümer die Liegenschaft verkaufen, ohne die Einwilligung des Berechtigten einzuholen. Allerdings darf der Berechtigte die Liegenschaft selbst nicht verkaufen. Das im Grundbuch vermerkte Nutzungs- oder Wohnrecht bleibt auch nach dem Verkauf bestehen, es sei denn, es erfolgt eine Löschung.

Was ist der Gestaltungsspielraum bei Nutzniessung und Wohnrecht?

Die Bedingungen für Nutzniessung und Wohnrecht können individuell vereinbart werden, einschließlich der Frage, ob der Berechtigte das gesamte Haus oder nur bestimmte Räumlichkeiten nutzen darf und ob das Recht unentgeltlich oder gegen eine Miete gewährt wird. Es besteht auch Gestaltungsspielraum in Bezug auf die Unterhaltskosten, die im Vertrag vereinbart werden können. Allerdings kann die Steuerpflicht nicht vom Gesetz abgewichen werden.

Welche Vorteile bringen Nutzniessung und Wohnrecht?

Die Einräumung von Nutzniessung oder Wohnrecht kann zu Steuerersparnissen führen, je nach kantonalen Steuervorschriften. Die Reduzierung des Wertes der Liegenschaft durch das Nutzungs- oder Wohnrecht kann die Schenkungssteuer verringern. Auch die Grundstückgewinnsteuer kann durch die frühzeitige Übertragung der Immobilie an die Kinder gesenkt werden. Der Nutzniesser hat den Vorteil, die Immobilie weitestgehend frei nutzen und bei Bedarf auch vermieten zu können. Beim Wohnrecht fallen geringere Kosten an, da der Wohnberechtigte nicht für Hypothekarzinsen, Gebühren und Versicherungen aufkommen muss.

Welche Nachteile bringen Nutzniessung und Wohnrecht?

Nutzniessung und Wohnrecht können sich negativ auf die Verkaufschancen der Immobilie auswirken, da der Käufer faktisch nur dann nutzen kann, wenn der Berechtigte auf seine Rechte verzichtet. Der Eigentümer kann die Räumlichkeiten unter Umständen nicht selbst bewohnen und muss für größere Reparaturen aufkommen. Der Nutzniesser bei der Nutzniessung hat eine höhere finanzielle Belastung durch Hypothekarzinsen, Versicherungen und Gebühren, während der Wohnberechtigte beim Wohnrecht die Immobilie selbst bewohnen und nicht vermieten kann.

Wie kann man sich zwischen Wohnrecht und Nutzniessung entscheiden und wie lässt man diese Rechte festlegen?

Wenn man eine Immobilie auf seine Kinder überträgt, sollte man überlegen, ob man diese später vermieten möchte, um Einnahmen zu erzielen und Pflegekosten zu decken. In diesem Fall empfiehlt sich die Nutzniessung. Wenn man im Alter eine gute Rente hat und seine Kinder finanziell entlasten möchte, ist ebenfalls die Nutzniessung eine Option. Allerdings muss man sich bewusst sein, dass bei der Nutzniessung auch Versicherungsprämien und Hypothekarzinsen vom Berechtigten getragen werden müssen.

Die Festlegung von Nutzniessung oder Wohnrecht erfolgt in einem Vertrag, der öffentlich vom Notar beurkundet werden muss. Die Rechte erhalten ihre Gültigkeit durch die Eintragung ins Grundbuch. Es ist auch möglich, das Nutzniessungs- oder Wohnrecht auf mehrere Personen zu übertragen, z.B. beide Ehepartner. Wenn die berechtigte Person die Immobilie vernachlässigt, hat der Eigentümer das Recht, Einspruch zu erheben und gegebenenfalls eine Sicherheit zu verlangen. Wenn der Nutzniesser die Immobilie trotz Einspruch verkommen lässt und keine Sicherheit leistet, kann das Gericht das Haus entziehen. Das Recht auf Nutzniessung kann unter bestimmten Bedingungen auf eine andere Person übertragen werden, aber das Wohnrecht kann weder übertragen noch vererbt werden.

Das Recht auf Nutzniessung erlischt gemäss Art. 749 ZGB bei Tod des Berechtigten oder nach Ablauf von höchstens 100 Jahren. Eine Kündigung ist auch möglich, indem man einen Verzichtsvertrag abschliesst und die Eintragung im Grundbuch löscht. Das Wohnrecht endet ebenso wie die Nutzniessung mit dem Tod des Berechtigten oder durch einen freiwilligen Verzicht, was insbesondere sinnvoll sein kann, wenn die Berechtigten ins Altersheim ziehen und das Wohnrecht nicht mehr ausüben können.